房地产估价方法缺点分析：房地产估价方法缺点分析怎么写？

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本文目录一览：

• 1、房地产估价修正情况为什么不准
• 2、商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别?
• 3、房地产估价方法常见错误
• 4、市场比较法在房地产估价应用中的优缺点
• 5、2010房地产估价师考点分析:现金流量折现法和传统方法的优缺点

房地产估价修正情况为什么不准

1、指的是在进行房地产估价时，得出的估价结果与实际市场价值之间的差距。误差可以是正误差或负误差，正误差表示估价偏高，而负误差表示估价偏低。误差的大小和方向都会对房地产交易产生影响，因此准确的估价非常重要。

2、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。

3、你的提问有缺限，基准地价系数修正法用于评估土地价值，而房估中的成本法评的是房地一体的价值，口径不对。你想一下。

4、不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。

5、实物因素：实物因素是指目标房地产与类似房地产在建筑规模、建筑结构、装修状况、土地用途等方面的差异。在市场法评估中，需要对这些实物因素进行修正，以确保评估结果的准确性。

商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别?

收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。

房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、***设开发法。（2）市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。

计价标准的标准不同：收益法的计价标准是收益现值标准，即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准。本法的计价标准是重置成本标准，即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准。

市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

房地产估价方法常见错误

【答案】：C C项，收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价。

估价方法存在的问题目前大多数城市房地产拆迁评估，***取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定***价，该计算方法与精神以及不符合。

一）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。

市场比较法在房地产估价应用中的优缺点

1、市场比较法的优点是简单易行、准确可靠，可以提供较为准确的市场价值信息。但该方法也存在一些局限性，如市场上同类型资产数量不足、市场交易价格波动较大等因素都会影响该方法的准确度。

2、房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得； 参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。

3、市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于***用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。***用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。

4、比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。比较法需要估价人员具有较高素质。比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

2010房地产估价师考点分析:现金流量折现法和传统方法的优缺点

1、以现金流为标准进行评估，其评价结果要较EVA法更客观、更公正。实务中，现金流反映企业的盈利质量，决定企业的市场价值。现金流比利润更能说明企业的收益质量。

2、现金流量折现法和传统方法的优缺点 □优缺点：现金流量折现法：测算结果比较精确但较复杂；传统方法：测算结果较粗略但相对简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。

3、现金流量贴现法作为评估企业内在价值的科学方法更适合并购评估的特点，很好的体现了企业价值的本质；与其他企业价值评估方法相比，现金流量贴现法最符合价值理论，能通过各种***设，反映企业管理层的管理水平和经验。

4、在传统方法中投资[_a***_]和开发利润都是单独显现出来的，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中，因此，现金流量折现法要求捳率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。

5、两个主要的基本指标：现金流和折现率。因此在使用该方法前首先要对现金流做出合理的预测，其次是选择合适的折现率。

6、折现现金流法主要适用于稳定可预测的现金流模型，即企业未来的现金流量相对稳定、预测准确，并且可以进行充分的市场比较和竞争分析。

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